🎊 Inwestycja W Mieszkanie Na Wynajem

Inwestycja w nieruchomość pod wynajem to temat, który w ostatnich latach zyskał na popularności wśród inwestorów. W obliczu niepewności na rynkach finansowych, wiele osób zwraca się ku rynkowi nieruchomości jako stabilnemu i potencjalnie dochodowemu źródłu zysku. Mirador Szrenica to kameralna inwestycja zlokalizowana w Szklarskiej Porębie, na wysokości 680 m n.p.m. Na zboczu góry powstają 3 budynki, a w nich aż 110 apartamentów z przestronnymi balkonami i tarasami aż do 85 m², z których będzie można podziwiać niesamowite widoki na panoramę Karkonoszy. Lokal użytkowy na wynajem to inwestycja, która może przynieść więcej korzyści niż inne nieruchomości inwestycyjne, tym bardziej, że przy jego zakupie przedsiębiorca odliczy VAT. Od lokalu zakupionego w celach użytkowych, na wynajem, może odliczyć 23 proc. podatku praktycznie każdy, kto jest czynnym podatnikiem podatku od towarów Kraje pozaeuropejskie, gdzie Polacy chętnie inwestują to między innymi Egipt i Turcja, ale również Tajlandia. Jest to dynamicznie rozwijający się kraj, w którym wciąż można znaleźć nieruchomości w cenach niemal dziesięciokrotnie niższych, niż w Europie. Mankamentem jest oczywiście fakt, że Tajlandia znajduje się po drugiej Aby skutecznie policzyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości, należy uwzględnić następujące czynniki: Zyski z wynajmu – dochody uzyskane z wynajmu nieruchomości to główne źródło zysku dla inwestora. Upewnij się, że uwzględniasz czynsz oraz ewentualne opłaty dodatkowe (np. parkowanie, przechowywanie). Metoda 1 – mieszkania na wynajem. Mówiąc o inwestowaniu w nieruchomości na pewno większość z was ma w myślach właśnie tę metodę. Polega ona na zakupie mieszkania, a następnie wynajmowaniu go w celach mieszkalnych bądź usługowych. Często po zakupie mieszkania warto je odświeżyć, przeprowadzić drobny remont, wstawić kilka Lektura tekstu pozwoli Ci odpowiedzieć sobie na pytanie o to, w co lepiej inwestować: mieszkanie czy lokal komercyjny? Spis treści Inwestycja w mieszkanie na wynajem - jak to działa? Nieruchomość na wynajem – w księgach może być inwestycją lub środkiem trwałym. Ożywienie gospodarcze sprawiło, że sporo firm inwestuje w nieruchomości pod wynajem bądź dzierżawę Mieszkania na wynajem. Budynki wznoszone są na nowych terenach budowlanych znajdujących się w części południowej miasta Malborka. Z myślą o mieszkańcach wybudowaliśmy boisko do gry i plac zabaw dla najmłodszych lokatorów. W architekturze pierwszych trzech bloków można dostrzec inspiracje stylem gotyckim. W pozostałych yLbRrRu. Inwestycja w mieszkanie na wynajem przez ostatnie kilka lat była wymieniana jako jedna z najbezpieczniejszych i pewnych. Potem przyszła pandemia, praca i nauka zdalna, która wielu inwestorom znacznie obniżyła roczne stopy zwrotu. W ciągu ostatnich miesięcy jednak sporo się zmieniło i niejeden początkujący inwestor zastanawia się czy inwestycja w mieszkanie na wynajem w 2022 roku nadal ma sens. Zobaczmy, jakie czynniki będą na to wpływać. Podwyżki stóp procentowych Jednym z czynników mających spory wpływ na rynek nieruchomości są podwyżka stóp procentowych. Od października 2021 roku stopa procentowa rośnie i w chwili obecnej (marzec 2022) stopa referencyjna wynosi już 3,5% czyli osiągnęła poziom niewidziany od 2013 roku. Podwyżka stóp procentowych dla rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem niesie szereg różnych skutków. Podstawową kwestią, która być może spędza sen z powiek niejednemu inwestorowi, jest podwyżka raty kredytu hipotecznego. Jeśli mieszkanie na wynajem było zakupione na kredyt hipoteczny, do czego zachęcały niskie stopy procentowe, to przy podwyżce stóp opłacalność inwestycji znacznie się zmniejsza. W skrajnym przypadku może okazać się nawet, że rata kredytu jest wyższa niż przychody z czynszu najmu, co poddaje pod wątpliwość sensowność takiej inwestycji i powinno skłonić do poszukiwania rozwiązania. Być może opłacalność inwestycji można uratować zamieniając wynajem długoterminowy na krótkoterminowy, przy czym należy mieć na uwadze, że to znacznie bardziej angażujące. Podwyżki stóp procentowych oznaczają również zmniejszenie zdolności kredytowej, co wielu Polakom znacznie ogranicza możliwości zakupu mieszkania. Osoby, które z tego powodu nie będą mogły kupić sobie mieszkania, w dużej części pozostaną klientami rynku mieszkań na wynajem. Dla inwestora planującego zakup nieruchomości na wynajem jest to więc zjawisko bardzo pozytywne. Zwiększenie popytu na mieszkania na wynajem Popyt na mieszkania na wynajem w 2022 roku będzie rósł jednak nie tylko z powodu spadku zdolności kredytowej wielu Polaków, ale przede wszystkim z powodu migracji osób z Ukrainy. W ciągu miesiąca od rozpoczęcia wojny w Ukrainie do Polski przybyło już ponad 2 mln uchodźców. Spora część z nich spróbuje sobie ułożyć życie na nowo w naszym kraju, szukając pracy i mieszkania. Już teraz widać, że w dużych miastach brakuje mieszkań na wynajem, a pojawiające się oferty znikają jak świeże bułeczki. Warto pamiętać, że fala migracji wojennej jest zupełnie inna od typowej migracji zarobkowej, z jaką dotychczas mieliśmy do czynienia. Z Ukrainy uciekają ludzie o różnym statusie majątkowym, bo wojna dotyka tak samo bogatych, jak i biednych. Wielu z nich to osoby dobrze wykształcone, specjaliści w swoich dziedzinach, którzy chcą jak najszybciej się usamodzielnić i od razu szukają mieszkania na wynajem. Mieszkania dla swoich pracowników uciekających przed wojną wynajmują również korporacje. Wszystko to sprawia, że niebawem możemy się spodziewać wzrostów czynszu najmu, wynikającej z przewagi popytu nad podażą. Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem w 2022 roku? Wszystko, co zostało napisane wyżej powala wysnuć wnioski, że po dwóch latach spadków na rynku najmu spowodowanego przez pandemię, koniunktura znacznie się zmieniła. Popyt na mieszkania na wynajem rośnie, a to pociągnie za sobą wzrosty czynszów i wyższą opłacalność inwestycji. Należy jednak również mieć na uwadze rosnące ceny mieszkań, które nadal idą w górę. Z jednej strony mamy zatem wysoki popyt na najem, co daje podstawy na optymistyczne patrzenie na poziom przychodów. Z drugiej strony mamy zaś wysokie ceny mieszkań, które podnoszą próg wejścia na rynek nieruchomości i obniżają rentowność inwestycji z najmu, a jednocześnie pozwalają osiągnąć długoterminowe korzyści inwestycyjne wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości. Jednym słowem prognozy dla osób szukających dobrego miejsca na lokowanie kapitału własnego nieruchomości na wynajem nadal są atrakcyjne. Diabeł jednak zawsze tkwi w szczegółach i ostateczna decyzja powinna być poprzedzona obliczeniem stopy zwrotu. Dopiero na jej podstawie można będzie ocenić, czy zakup nieruchomości na wynajem będzie opłacalny. Jeszcze bardziej dokładnie swój pomysł inwestycyjny powinny przemyśleć osoby rozważające zakup mieszkania pod wynajem na kredyt hipoteczny. W ich przypadku ryzyko jest znacznie większe, bo rosnące stopy procentowe spowodują znaczące podwyżki raty kredytu, a to z kolei będzie miało ogromny wpływ na rentowność inwestycji. Rozważając taki pomysł powinny więc one wykonać dokładne obliczenia i dopiero na tej podstawie ocenić, czy inwestycja jest warta zachodu. Pomocne materiały: Ostatnie miesiące pokazały, że niewidoczny gołym okiem wirus może w krótkim czasie rozłożyć na łopatki gospodarkę na całym świecie. Inflacja galopuje, giełda notuje najwyższe w historii spadki, a mocne dotąd waluty tracą na wartości. Sytuacja tak nagła, że wielu z nas w lekkim popłochu zastanawia się, gdzie ulokować wolne środki, żeby ich nie stracić. Dwie względnie pewne opcje to złoto i nieruchomości. Tego pierwszego od dawna nie ma na rynku, te drugie onieśmielają nowicjuszy. Czy słusznie? Postaramy się przybliżyć temat osobom, które dopiero planują zainwestować w nieruchomości i nie za bardzo wiedzą, od czego zacząć. Jaki jest próg wejścia przy inwestowaniu w nieruchomości? Inwestowanie w nieruchomości większości z nas kojarzy się z kupnem mieszkania na wynajem. Tymczasem to tylko jedna z możliwości. Przede wszystkim nie zawsze trzeba kupować i niekoniecznie wynajmować, żeby się opłacało. Na starcie nie trzeba więc dysponować dużą gotówką. Na dobrą sprawę im mniejszą kwotę zainwestujesz na początku, tym mniejszy stres i ryzyko. W miarę zdobywania doświadczenia, poziom inwestycji można zwiększać. Trzeba też pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości to zwykle nie jest dochód pasywny. Nie sprowadza się do wyłożenia gotówki i liczenia zysków. Przy nieruchomościach prawie zawsze jest coś do zrobienia. Potrzebne będą zatem pieniądze, ale i czas. Na szczęście do pewnego momentu są one wymienne. Jeśli masz dużo czasu, a mniej pieniędzy, możesz wiele rzeczy dopilnować samodzielnie. Jeśli czas to towar deficytowy, ale masz spory budżet, część zadań możesz zlecić. Jeśli masz mało czasu i mało pieniędzy, dobrze się zastanów, czy to właściwy moment na inwestowanie w nieruchomości. Jakie zatem formy inwestowania w nieruchomości są bezpieczne? W którym przypadku ważniejszy jest czas, a kiedy pieniądze?Jakie jest ryzyko i stopa zwrotu? Sprawdźmy. Podnajem nieruchomości To forma dobra na początek, gdy nie chcemy od razu inwestować dużych środków, ale mamy sporo czasu. Co to jest podnajem? To sytuacja, kiedy wynajmujemy komuś nieruchomość, która nie należy do nas. Najpierw sami ją najmujemy od właściciela, a następnie pełnimy funkcję gospodarza i wynajmujemy ją kolejnym osobom. Konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej, a w umowie, którą zawieramy z właścicielem, musimy mieć jego zgodę na dalsze wynajmowanie. W umowie warto też jak najdokładniej doprecyzować zasady współpracy, np. na jaki okres właściciel udostępnia nam nieruchomość, jakie prace można wykonać, aby podnieść jej atrakcyjność itp. Warto również zainwestować w odpowiednie szkolenie, aby zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa i dobrymi praktykami. Czy podnajem się opłaca? Twój dochód to różnica między czynszem zapłaconym Tobie przez podnajmujących, a tym, który musisz zapłacić właścicielowi mieszkania, pomniejszona o ewentualne koszty poniesione przez Ciebie w celu zwiększenia atrakcyjności oferty. Jeśli najmiesz “mieszkanie po babci” oraz zainwestujesz trochę czasu i środków w jego odświeżenie, wymianę mebli, czy pozbycie się gratów (oczywiście po uzgodnieniu tego z właścicielem), standard nieruchomości istotnie się zwiększy, a to uzasadni wyższy czynsz. Twój zarobek może więc być całkiem spory. Największe stopy zwrotu uzyskuje się przy podnajmowaniu krótkoterminowym, ale trzeba mieć wówczas czas na dopilnowanie stanu nieruchomości i częste poszukiwanie klientów. Kupno nieruchomości pod wynajem To opcja dla tych inwestorów, którzy posiadają już pewne środki i chcą je ulokować w nieruchomości. Przy tej inwestycji poziom zaangażowania pieniędzy i czasu jest podobny. Nie wystarczy kupić i znaleźć najemców. Zwykle lokal trzeba najpierw wyremontować, przystosować i wyposażyć, a potem również dbać o jego stan. Przed zakupem warto przemyśleć jaka forma wynajmu nas interesuje, bo od tego zależy wybór nieruchomości. Wynajem długoterminowy Grupa docelowa to np. młode pary, studenci, czy pracownicy, którzy na stałe mieszkają w innej miejscowości. Zaletą takiej formy jest w miarę stabilny przychód z czynszu, a jednocześnie mniej obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Pod taki wynajem najlepiej sprawdzą się niewielkie mieszkania zlokalizowane w miejscu atrakcyjnym dla naszych lokatorów - dla młodych, będzie to kameralne osiedle z przedszkolem, sklepami, przychodnią w pobliżu, dla studentów - zlokalizowane niedaleko od uczelni i dobrze skomunikowane z miastem. Mieszkania te z reguły są dość drogie. Wynajem krótkoterminowy Naszymi lokatorami będą najczęściej turyści, ewentualnie studenci zaoczni, czy np. uczestnicy szkoleń i konferencji. Dlatego istotna jest lokalizacja nieruchomości i dobra komunikacja z centrum miasta, które jest głównym celem krótkich pobytów. Na taki wynajem najlepiej sprawdzi się większa nieruchomość, w której można wynajmować odrębne pokoje różnym gościom. Trzeba ją jednak dostosować, zapewniając odpowiednią liczbę łazienek, dostęp do kuchni, czy dodatkowe wyposażenie, tj. żelazko, ręczniki, czy pościel. Z wynajmem krótkoterminowym wiąże się większa rotacja lokatorów oraz większe zaangażowanie z naszej strony, związane chociażby z koniecznością sprzątania i przygotowania nieruchomości dla kolejnych gości. Trzeba się też liczyć z szybszym zużywaniem wyposażenia i częstszymi naprawami. Niezbędne jest zorganizowanie systemu rezerwacji, wydawania kluczy, czy sposobu rozliczania z lokatorami. Czy wynajem się opłaca? To zależy - od lokalizacji nieruchomości, jej standardu, a nawet lokatorów. Przy szacowaniu opłacalności, oprócz ceny zakupu i spodziewanej wysokości czynszu, trzeba uwzględnić opłaty notarialne i sądowe, podatek, ubezpieczenie oraz ewentualne wydatki związane z przystosowaniem nieruchomości pod wynajem. Później dojdą również koszty remontów (planowanych i nieprzewidzianych), czy sytuacje, gdy nie będziemy mieli lokatorów, a trzeba będzie ponosić koszty bieżące. Należy się więc liczyć z tym, że realny zysk odczujemy po pewnym czasie. Wartość nieruchomości raczej nie będzie spadać, więc inwestycja jest bezpieczna, nawet wówczas, gdy sytuacja na rynku wymusi obniżenie ceny wynajmu. Na ten moment (maj 2020) średnia stopa zwrotu z inwestycji, przy założeniu, że nie wspieramy się kredytem, wynosi ok. 6%. Wydaje się, że w obecnej sytuacji nawet wzięcie kredytu hipotecznego na sfinansowanie części inwestycji, będzie opłacalne. Stopy procentowe są przyjazne kredytobiorcy, a rezerwa finansowa przyda się na awaryjne sytuacje. Dla porównania oprocentowanie lokat bankowych obecnie jest niższe od wskaźnika inflacji, w związku z tym dają one zerowy lub wręcz ujemny zwrot z inwestycji. Przed zakupem przede wszystkim trzeba przemyśleć, komu i na jakich zasadach chcemy wynajmować nieruchomość oraz jakimi środkami i możliwościami dysponujemy. Od tego zależy bowiem wybór lokalizacji, wielkości czy nawet standardu kupowanej nieruchomości. Przyda się też znajomość rynku i okolicy. Zakup mieszkania w niewielkiej miejscowości, gdzie nie ma żadnych atrakcji ani miejsc pracy, raczej się nie opłaci - nawet jeśli jego cena jest bardzo atrakcyjna. Za to relatywnie drogie mieszkanie w pobliżu uczelni, czy dużej korporacji, może się zwrócić kilkukrotnie. Kup tanio, sprzedaj drożej - czyli flipping nieruchomości Ta forma inwestowania zyskuje coraz większą popularność, choć wbrew pozorom wcale nie jest tak prosta, jak się może wydawać. Zasadniczo polega na zakupie nieruchomości w cenie poniżej wartości rynkowej (często w kiepskim stanie), zwiększeniu jej standardu i szybkiej sprzedaży za dużo wyższą cenę niż kupiliśmy. Czasami konieczny jest generalny remont, ale można trafić na takie okazje, gdzie wystarczy drobne odświeżenie, czy home staging, którego koszt jest symboliczny, aby sprzedać nieruchomość ze sporym zyskiem. Czy house flipping się opłaca? Średnia stopa zwrotu przy flippingu mieszkań to 15%, ale w niektórych przypadkach może wynieść 30%, a nawet 50% i więcej. Jednak trzeba pamiętać, że obowiązuje tu zasada, że im łatwiejszy wydaje się zarobek, tym więcej pułapek czeka po drodze: niedoszacowanie zakresu remontu, który pochłonie tyle środków, albo będzie tak długotrwały, że zwrot z inwestycji będzie symboliczny lub koszty bieżące pochłoną zysk, kupno nieruchomości bez potencjału (nieatrakcyjna dzielnica, uciążliwe sąsiedztwo), która zamiast zysku przysporzy tylko kłopotu, nieumiejętnie prowadzona sprzedaż i przez to uzyskanie niższej ceny, lub długie poszukiwanie nabywcy (które generuje dodatkowe koszty). Ponadto trzeba pamiętać, że na rynku jest dość duża konkurencja, nie tylko ze strony pośredników nieruchomości, którzy pierwsi wyłapują najlepsze okazje, ale również ze strony bardziej doświadczonych inwestorów. Trzeba poświęcić sporo czasu na znalezienie atrakcyjnej okazji, nie tylko przeglądając ogłoszenia (te zresztą w większości najpierw przechodzą przez ręce pośredników), ale też szukając bardziej aktywnie - niekoniecznie w miejscu zamieszkania. Przyda się odpowiednia wiedza teoretyczna dotycząca branży nieruchomości oraz obowiązujących przepisów prawnych i podatkowych, a także znajomość sytuacji na rynku lokalnym. Inne formy inwestowania w nieruchomości Jeśli dysponujemy większym kapitałem i mamy już nieco rozeznania na rynku, możemy spróbować zainwestować w nieruchomości z większym progiem wejścia. Nieruchomości komercyjne Coraz więcej firm nie czuje potrzeby posiadania własnej siedziby i woli najmować przestrzeń biurową, magazynową czy “roboczą”. Dlatego dla inwestorów z większym kapitałem, zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem pod działalność gospodarczą będzie całkiem intratną formą ulokowania kapitału. Najemcy biznesowi to z reguły dłuższe umowy, a zatem stabilne źródło przychodu. Próg wejścia jest dość wysoki, bo nie tylko cena nieruchomości jest spora, ale często trzeba ją przystosować pod wymagania przyszłych najemców. Niezbędne jest dobre zbadanie rynku i potrzeb, aby wiedzieć, pod jaką branżę się nastawić. Być może w danej okolicy zamiast kolejnej przestrzeni biurowej bardziej sprawdzą się lokale gastronomiczne. To ważne, bo jeśli miejsce będzie atrakcyjne biznesowo dla najemcy, to i my zyskamy. Nie ma nic gorszego od inwestycji, która na siebie nie zarabia, więc w naszym interesie leży, aby nie stała pusta. Czy opłaca się kupować nieruchomości komercyjne pod wynajem? Zasadniczo tak. Rentowność inwestycji można założyć albo zestawiając cenę zakupu z ceną wynajmu i obliczając, kiedy “wyjdziemy na zero”, albo bardziej profesjonalnie - obliczając stopę zwrotu, czyli dzieląc roczny dochód netto z wynajmu przez wartość nieruchomości. Średnia stopa zwrotu w tym momencie to 7-9%. Warto zauważyć, że przy obecnych stopach procentowych, nawet biorąc kredyt hipoteczny, którego raty obniżą nam dochód netto, stopa zwrotu wychodzi dodatnia. Grunty - czy to się opłaca? Kupno działki, którą potem można sprzedać z zyskiem to dobry pomysł, ale pod pewnymi warunkami. Warto zapoznać się z planem zagospodarowania otoczenia oraz planami inwestycyjnymi zarówno samorządu, jak i innych inwestorów w pobliżu. Wówczas nie ryzykujemy, że w sąsiedztwie naszej działki powstanie w przyszłości uciążliwa działalność, która zniechęci kupujących. Dodatkowo znając lokalny rynek oraz wady i zalety okolicy, łatwiej będzie o wstępną analizę szansy znalezienia klienta, który będzie gotowy nam zapłacić odpowiednio wysoką cenę. Czasem na zwrot z inwestycji przyjdzie nam jednak poczekać. Condohotele - inwestycja wysokiego ryzyka Ta forma inwestycji polega na tym, że kupujemy pokój w hotelu, lub apartamentowcu, i w ten sposób stajemy się jego udziałowcami, a zatem uczestniczymy w podziale zysku. To inwestycja ze sporym progiem wejścia (ceny za mkw takich apartamentów zwykle są dwucyfrowe) i równie sporym ryzykiem. Niezależnie bowiem czy umówimy się na stały procent od zysku przez określony czas (zwykle 6-7%), czy na podział zysków, to zawsze zależy on od… zysku całego hotelu. W branży turystycznej wcale nie jest on taki pewny, bo wystarczy, że nie dopisze pogoda lub przytrafi się pandemia (choć tego chyba żadne ryzyko inwestycyjne nie uwzględniało) i zysk może okazać się niewielki, lub wręcz stracimy. Jeszcze większe ryzyko ponosimy, finansując budowę takich nieruchomości bez wcześniejszego sprawdzenia wiarygodności inwestora. Bankructwo firmy lub po prostu nieuczciwość dewelopera może nas pozbawić sporej kwoty. Przedstawiliśmy kilka możliwości inwestowania w nieruchomości, zarówno dla początkujących, jak i dla tych nieco bardzo wtajemniczonych inwestorów. Łatwo zauważyć, że o ile nie popełnimy podstawowych błędów, lub nie skusi nas zbyt korzystna okazja (która okaże się pułapką), to większość inwestycji da nam zwrot wyższy niż lokaty bankowe. Taka forma będzie też dla początkujących bezpieczniejsza niż giełda, bo zainwestowane pieniądze cały czas “widać”. Nieruchomości również wolniej niż inne branże reagują na wahania gospodarki, a ludzie zawsze będą potrzebowali mieszkań. Zachęcamy jednak najpierw do zgłębienia tematu, najlepiej na szkoleniach organizowanych przez profesjonalistów, gdyż zagadnienie proste nie jest a po co uczyć się na własnych błędach, skoro można na cudzych. Fot. tytułowa: Created by Freepik. Czy posiadanie mieszkania na wynajem jest opłacalną inwestycją? Od kilkunastu lat kupuję mieszkania na wynajem. Jestem przekonany, że jest to najlepsza z możliwych inwestycji. Dlaczego? Po pierwsze, większość inwestycji może nam przynieść zwrot albo w postaci bieżącego dochodu (np lokata bankowa), albo wzrostu wartości zainwestowanego kapitału (np kupno złota). Nieruchomości na wynajem dają zwrot w obu postaciach jednocześnie. Po drugie, mieszkanie można kupić za cenę znacznie (nawet 20-30%) niższą od średnich cen podobnych mieszkań, gdyż rynek nieruchomości jest niedoskonały. Cena zależy od motywacji sprzedającego. Po trzecie, banki chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkań, ale nie innych klas aktywów. A lewarowanie zwiększa rentowność inwestycji. Kolejny argument – wartość zakupionej nieruchomości jak i czynsz najmu są silnie skorelowane z inflacją i rosną, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Wzrost czynszu zwiększa opłacalność. Z kolei wzrost wartości mieszkania przy saldzie kredytu wyrażonym w wartościach nominalnych otwiera drzwi do refinansowania. Ryzyko całkowitej utraty kapitału można ubezpieczyć, co nie jest możliwe przy innych klasach aktywów. Można trwale podnieść wartość mieszkania przy niewielkich nakładach – ścianka działowa zwiększy przychody z najmu, bo mieszkanie 2-pokojowe można wynająć drożej niż kawalerkę. Wreszcie możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (nawet do 10% rocznie), co zwiększa opłacalność najmu. Czy najem zawsze jest opłacalny? Oczywiście, tak jak nie w każdy dzień lata świeci słońce, tak i nie każde mieszkanie na wynajem jest opłacalną inwestycją. Inwestorzy w Polsce popełniają wiele prostych błędów, choćby powszechna strategia „dziś kupię, a jutro się zobaczy”, w której kupujący nie zadają sobie nawet trudu zastanowienia się w jakim celu kupują: by za 2-3 lata drożej sprzedać, czy po to by uzyskać stabilny, comiesięczny dopływ gotówki? Brak zdecydowania zwiększa ryzyko. Inny częsty błąd: przepłacanie za mieszkanie. Jeśli któś zapłacił 20% powyżej ceny rynkowej („bo żonie się podobał widok”) to osiągnie niższą rentowność, niż osoba, która cierpliwie, bez emocji szukała dobrej okazji cenowej. Opłacalność najmu zależy też od dyscypliny w zarządzaniu najmem. O tym napisałem odrębny poradnik. Jeśli ktoś nie ma czasu pokazywać swojego mieszkania po wyprowadzce poprzedniego najemcy, to nie osiągnie zysków, a będzie ponosił koszty. Opłacalność najmu w praktyce Moje doświadczenia wskazują, że przedział zwrotów z samych opłat najmu jest dość szeroki – od 3 do 25% rocznie. Dla kawalerek w Łodzi będzie to najczęściej 7 – 10%, a dla mieszkań 2-pokojowych w Warszawie 5 – 8%. Możliwe jest pokrycie kosztów obsługi zaciągniętego kredytu przychodami z najmu. O wzroście wartości mieszkania nie wspominając. Ale dla mnie i tak najważniejszą zaletą mieszkań na wynajem jest to, że mogą się one stać podstawą wolności finansowej. Gdy suma comiesięcznych przychodów z najmu posiadanych mieszkań przekroczy poziom comiesięcznych wydatków na utrzymanie rodziny, osiąga się wolność finansową. Wtedy można dalej pracować, ale nie jest to już konieczne dla utrzymania swojego dotychczasowego standardu życia. Licząc w Excelu opłacalność inwestycji powinniśmy uwzględnić wszystkie koszty i przychody, zdyskontować je w czasie i wyliczyć NPV. A jaka jest wartość pojawiającej się na końcu procesu inwestycyjnego wolności finansowej? Przeszedłem na emeryturę 3 lata temu w wieku 43 lat. Swoje doświadczenia opisuję na blogu i twierdzę, że wolność finansowa jest ... bezcenna. Nie ma pewniejszej drogi do osiągnięcia wolności finansowej niż poprzez mieszkania na wynajem. Powodzenia! Sławek Muturi Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik Założyciel Mzuri Sp z – firmy zarządzającej najmem powrót

inwestycja w mieszkanie na wynajem